综述:中国房价延续惯性上涨 但调控紧箍咒下二手房市场已在退烧

综述:中国房价延续惯性上涨 但调控紧箍咒下二手房市场已在退烧

路透北京5月17日 – 中国房地产市场4月热度依旧,最新公布的70城房价同环比增幅均创下八个月新高,但另一方面,降温迹象亦初现,新房和二手房上涨城市个数分别较前月持平和回落,一线城市二手房市场开始退烧,房地产新开工和销售数据亦较前值明显回落。

2021年1月13日,北京,骑车人经过一处住宅小区。REUTERS/Tingshu Wang

调控政策在最近几月一直保持高压态势,政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”,住建委对房价上涨过快的城市约谈不断,相关部委亦多次就房地产税进展释放信号,在此背景下,未来房价涨势趋缓是大概率事件。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.8%,涨势延续67个月,环比涨幅扩至0.6%;同环比涨幅皆为八个月新高。

经测算,4月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有62个,与上月一致;二手住宅价格指数环比上涨城市数量为54个,较上月下降四个。

“数据表明当前我国房价全面上涨势头得到初步遏制,能否持续仍需进一步观察。”同策研究院分析师汪恒表示。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,4月二手房市场拐点出现,一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄;主要是一二线热线城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落,市场预期减弱。

“5月以来二手房市场预期整体减弱,未来房价整体趋稳。”他指出,但北京等重点城市集中供地成交热度较高,需警惕后续土地市场热度向新房市场转递、进一步向整个住宅市场传递,而导致市场升温。

他认为,4月新房价格涨幅扩大主要是由于重点城市新房市场供不应求,市场预期较强,同时4月起部分重点城市首批集中供地成交,土拍市场热度较高进一步加强市场预期。

统计局测算,4月一线城市新建和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%(上月0.4%)和0.8%(上月1.0%),其中,北上广深新房分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%;二手北上广分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。

31个二线新建住宅环比上涨0.6%,二手住宅环比上涨0.5%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。35个三线新建住宅环比上涨0.4%(上月0.3%),二手住宅环比上涨0.3%,与上月相同。

“整体看,3-4月份很可能是这一轮房价上涨的高峰期,随着住建部约谈多城市的加码调控,未来房价涨幅有望放缓。”中原地产分析师张大伟表示。

他指出,一线城市已成为一季度房价上涨龙头,但深圳、上海已开始强监管二手房价格、经营贷,后续市场有望逐渐平稳。

**一线二手显现颓势**

在年初至今的高强度调查下,除广州外的一线二手房涨势基本得到遏制,尤其是深圳,二手房环比已降至持平,但同时二线的新房和二手房热度开始升温。

同策研究院分析师汪恒表示,调控已经开始发挥作用,深圳本月二手房价格水平已经与上月持平,四座一线城市的二手住宅环比增幅均比上月下降,“本轮由二手房引起的房价上涨已经在一线城市看到初步平抑的曙光。”

他同时指出,二手房的热度虽然在一线城市得到抑制,但二线城市仍然表现出比较明显的上涨态势,一季度经济数据出炉后,政治局会议专门提到“防止以学区房名义炒作房价”,各地也在陆续出台相应措施,二手房涨价态势可能很快得到扭转。

“经济走势越来越平稳,信贷力度也是相对较弱,整体政策重心还是在去杠杆和控房价上。”德国商业银行亚洲高级经济学家周浩表示。

中原的张大伟称,部委约谈成为4月楼市重要特点:广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌被约谈。

他并指出,政治局会议提及学区房炒作,整体看,学区房产生的原因很多,但核心还是借助稀缺资源的炒作。预计后续调控政策很可能针对这一类房源专门加码,有望降低这部分市场的虚火。

中国国家统计局周一并公布,前四月房地产投资、新开工、销售面积和销售额同比增速均较前值回落,新开工增速降幅尤为明显,从一季度的28.2%回落至12.8%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,新开工增速明显下滑,与2020年特殊时期的数据异动有关;5月集中供地持续进行,土地成交面积还将进一步提升,叠加房企为年内实现销售回款,开工意愿较为强烈,预计下阶段新开工面积将保持上涨势头,与土地出让金共同拉动开发投资增长。

4月中共中央政治局会议强调要坚持“房住不炒”,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。这是“学区房”首次进入中央政治局会议的视野。(完)

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